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长沙楼市被新政激活?

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《中国经济周刊》 记者 李永华 | 长沙报道

见习编辑:蒋莉莉

(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第36期)

9月3日 ,长沙高铁南站旁一楼盘网上开盘,907套房源10秒在网上抢光。当天,长沙房地产另一热门区域的梅溪湖也有一主打大户型的楼盘开盘,同样秒光。这一现象已持续数月,个别楼盘新房源甚至被内部人直接分完,能否在新开楼盘中弄到一个内部购房指标,成为不少长沙购房者最近的热点话题。

“秒光现象”背后,长沙房价从2016年下半年开始疯涨。湖南中原研究中心数据显示,在限网签大背景下,2017年上半年长沙内五区(天心区、芙蓉区、雨花区、开福区、岳麓区)新建商品住宅真实成交价格达9426元/平米,同比上涨42.26%。据《中国经济周刊》记者实地调查二手房并查阅链家数据发现,一年来,长沙市岳麓区、芙蓉区、望城区金星北片区,以及雨花区、开福区的多数区域,二手房成交价均已翻番。

在数次出台调控政策之后,长沙为何拉不住房价这头疯牛?

“9年仅上涨3000多元”被吐槽 买房得先花10万元买指标

8月21日,湖南有媒体发表文章称,根据湖南省住建厅和长沙市房产研究中心公布的数据,长沙商品住宅均价从2008年到2017年9年仅上涨了3000多元。长沙市住建委相关数据显示,今年上半年,全市新建商品住宅成交均价6374元/m2,略有回落,其中内六区(含2011年“撤县改区”的望城区)新建商品住宅成交均价7365元/m2。

9年上涨3000多元,这一说法顿时被吐槽和刷屏,成为长沙购房者的安慰剂。毕竟,他们面对的是长沙房价领先全国的高涨。

根据国家统计局发布的全国 70 大中城市6 月份房价指数,长沙同比上涨20.8%。如果以官方发布的全市新建商品住宅成交均价6374元/m2计算,上半年房价同比已上涨1098元/m2。

全国 70 大中城市7 月份的房价指数显示,长沙新建商品住宅价格环比上涨 0.7%,同比上涨 18.3%,同比涨幅在全国70个大中城市中排第二。至此长沙房价环比已连涨24个月,同比连涨20个月,两项指标均创下历史纪录。

中原地产的数据显示,7月份长沙内五区新建商品住宅成交均价10096元/m2,环比上涨3%。

面对疯涨的房价,长沙今年出台了不少限制政策,比如说新楼盘严格限价,其效果却是扬汤止沸。因为大部分新盘价格已经与周边二手房严重倒挂,刺激购房者跑步入市。

9月2日,《中国经济周刊》记者前往长沙万科某楼盘,销售人员直言,7月份开盘推出的房源只是象征性地对外放出少量房源,绝大多数房子早已被开发商高管及相关人员抢光。该销售人员称,10月份开盘的一栋楼,价格至少应该在15000元/m2以上。

一位知情人士说:“政府限价,这里最高只能卖12000元/ m2,但周边的二手房价格早就到了15000元/ m2,抢到就是赚到。有些人一下子就拿了五六套房子,现在一个内部购房指标是10万元。”

9月3日,长沙市雨花区的阳光城尚东湾907套房源开盘10秒被抢光,开盘价仅6800元/ m2,而周边二手房的价格已超过9000元/ m2。阳光城尚东湾如此诱人的价格无疑是最刺激的兴奋剂,一位没抢到的购房者沮丧地说:“太快了,太快了。”但是也有购房者觉得,“太疯狂也不是好事”。

中原地产监测,8月中下旬长沙9个住宅项目开盘,推出1198套,成交1131套,开盘当天成交率达94.4%,绝大部分项目成日光盘。

成交量与价格同步上升。2015年,长沙内六区住宅成交1352万平米,比上年大增70.9%;2016年成交2014万平米,较上年再增48.9%。据统计,今年1至7月长沙内五区新建商品住宅供应338万平米,但成交达464万平米,市场一直处于供不应求的状态。

房价上涨与“饥饿式”土地供应有无直接关系

房价高烧不退,长沙市住宅用地的供应却十分克制。

2017年长沙计划供应住宅用地4890.15亩。《中国经济周刊》记者统计,截至8月底,长沙内五区已出让住宅用地6宗,商住地8宗,住宅用地(含商住地中的住宅用地)总计797.58亩,土地出让面积仅完成年计划的16.3%。如果容积率按3计算,建筑面积约150万平方米,不到1至7月成交量的三分之一。

有业内人士介绍说,这种“饥渴式”供地从2014年就开始了。据中原地产研究中心数据,2013年长沙内六区经营性土地供地727万平方米,2014年499.2万平方米,2015年仅189万平方米,2016年332万平方米,2016年供地面积不到2013年的一半。

横向比较来看,2017—2019年,长沙年均住宅用地供应计划是290万平米,同为二线城市的武汉、郑州、合肥的供应面积分别是1193万平米、800万平米与722万平米,均比长沙高出很多。

土地供应为何不断在减少,以及与房价上涨有无关系?记者联系长沙市国土局,长沙市国土局供应处对《中国经济周刊》记者表示,“我们不回答这个问题,对外只回答业务问题”。

长沙土地供应区域分布不均衡也相应加重了土地“饥渴症”。2017年上半年,望城区土地出让面积最多,占比45%。望城区此前是长沙的下辖县,城市建成面积狭小,2011年才变成长沙的第六区,并不属于长沙的主城区。此外,土地供应错位让开发商疯抢居住用地,导致居住用地(含居住比例较高的商住地)频频高溢价成交,这种情况甚至蔓延到了市郊。8月1日,长沙市郊的长沙县两块商住区出让,溢价近3倍,楼面价直逼周边房价。

长沙一家房地产企业负责人易先生对《中国经济周刊》记者分析,住宅用地供应严重不足,应该是导致长沙这一波房价疯涨的重要因素。2017年上半年,长沙内六区成交土地楼面价3654元/平方米,同比涨106%。业内认为这成为房价上涨的直接推手。

另一方面,近两年商业用地成为供地(不含工业用地)的主角,却大部分零溢价或流拍。有数据称长沙商业物业消化周期是97个月。

土地闲置多达1.7万亩

长沙市启动去存量土地三年行动

业界人士推测,长沙近几年供地大幅缩减,可能与该市闲置用地太多有关。8月中旬,有媒体报道长沙目前闲置土地多达1.7万亩。

探究其原因,从长沙市天心区国土部门公布的信息或可管中窥豹。至2017年3月,天心区闲置土地111宗,共7224.98亩。按照闲置原因共分为七大类:拆迁原因未动工的面积2641.17亩;规划原因未动工的面积2145.1亩;政策等原因未动工的面积184.58亩;基础设施不到位未动工的面积13.58亩;司法原因未动工的面积159.6亩;自身原因未动工的面积608.57亩;已开工并督促开发的项目面积1472.37亩。可见,某些闲置土地未开发原因与政府相关部门有关。

对此,国家土地督察武汉局曾多次督办长沙闲置土地,但由于闲置土地涉及的利益方错综复杂,处置难度不小。

今年4月,长沙市国土资源局局长汪泽秋上任仅两个月就去职,有政府部门人士透露,这与汪上任后对闲置土地处置不力有关。

除已通过招拍挂进入市场的闲置土地外,另一种闲置土地被称为批而未供——指已从国土部门获得用地指标,但未进入土地二级开发市场的土地,分为批而未征和征而未供两种情况。这种土地大部分进入了各级政府的投资平台公司,从而间接导致土地闲置以及土地供应不足。

2015年、2016年,长沙先导投资控股集团有限公司旗下的洋湖新城计划出让土地1326亩。结果在这两年时间里,洋湖新城实际仅出让土地约312亩,实际出让面积不到供应计划的四分之一。

地方平台公司对闲置土地处理也颇为宽容。按相关政策,如因企业原因未能按时开发建设,闲置一年征收20%的闲置费,闲置两年则无偿收回土地。但是,长沙先导控股的滨江新城A3地块出让7年后仍未开发,A4地块出让4年才由远洋地产接手开发。

此外,部分土地因发债设置抵押无法招拍挂。据兴业证券的报告,天心区城投公司土地储备 1500 余亩,其中 1000 多亩办了土地证,发债抵押了 890 亩,今年计划出让的土地只有230 亩。

8月,长沙出台《长沙市去存量土地三年行动方案(2017—2019年)》,成立了由市长担任组长的去存量土地工作领导小组,决心用三年的时间盘活利用存量建设用地,为长沙市创建国家中心城市提供用地保障。不过,该三年行动方案并未向社会公布,究竟有多少闲置土地,为什么闲置,以及三年准备盘活多少土地,外界无从得知。

房地产调控政策持续升级,但人才新政加剧供需失衡

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长沙滨江新城某楼盘售楼处  (《 中国经济周刊》记者 李永华 摄

8月28日,长沙发布土地新政,宣布试点熔断和限房价竞地价的拍地规则,熔断上限是挂牌起始价的150%,竞价达到最高限价仍有两个或两个以上竞买人继续竞买的,通过摇号产生竞得者。同时,竞得者建设的住宅商品房只能按政府限定房价销售。

这可以说是长沙今年第三波房产新政。今年3月18日,长沙发布限购政策。5月30日,限购升级:暂停对在限购区域内已拥有两套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房,下同);暂停对在限购区域内已拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。

对熔断新政,长沙市国土局负责人表示,熔断政策的目的是避免再拍高价地,稳定楼市和房价,能更好地保护刚需。

土地熔断政策在全国多个城市均已实施,长沙的创新之处是主要针对中端住宅商品房刚需市场,高端改善型住宅商品房则尊重市场规律,土地由市场自由竞价。至于何谓中高端住宅,政策并未做明确界定。

《中国经济周刊》记者就此致电长沙市国土局问询,工作人员表示,具体还要等市政府确定,他们也不清楚,并且强调这只是试点。至于下一步会推出几块中端住宅用地,面积多大,何时推出,该工作人员表示均不知情。

业内人士直言不讳地指出,中高端住宅的定义模糊,为政策施行提供了很大的弹性,当前情况,定位高端住宅的土地如果拍卖必然会出地王,这又如何稳定楼市和房价呢?

房地产政策持续高压,长沙新推出的人才新政却被视为鼓励购房,进而推高房价。

8月20日,长沙人才新政细则发布,大专以上学历、长沙工作且有一个月社保的人士就可以买房,35岁以下、本科以上学历者无需社保,迁了户口就可在长沙购房两套。而办理户口更简单,凭户口本、身份证、毕业证即可办理落户手续。

这直接打破了5月20日发布的限购政策。根据这一政策,对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭要在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明才能购买一套商品住房。

无疑,人才新政为投资客提供了方便之门。8月底,来长沙的一位杭州投资客在购房微信群中认为,“(长沙)政府信号很明确,允许人才进入长沙并鼓励买房”。该投资客所在的杭州看房团领队“胡博士”甚至宣称,“当下的长沙是一个被新政激活的炸药桶,政府一脚把所有人踢醒了”,他的计划是:买入后“集体收租而且持有5年以上”。9月3日梅溪湖某楼盘开盘现场,已有一批沪杭投资客的身影。

目前,长沙商品房消化周期为4个月。由于符合购房条件的人群骤增,市场普遍预计,这将加剧供需失衡,短期内市场将难以降温。据《中国经济周刊》记者了解,9月初,住建部到长沙督察房地产市场秩序,对长沙地产的后续变化有待观察。

(上官丽娟对本文亦有贡献)

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2017年第36期《中国经济周刊》封面