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龙湖地产拿地的“绝招”你想不到

今年6月底开盘以来,号称港股直播第一股的映客互娱有限公司 (3700.HK)(下称“映客互娱”)与龙湖地产共同开发的长沙洋湖板块“映客龙湖璟翠中心”开盘劲销,开盘当天据称销售5亿元。

做直播平台的映客互娱如何能在长沙拿地,又为何在拿地后一个月欲将控制权转手龙湖地产? 

量身定制的“土地拍卖”?

跨界房地产对映客互娱来说似乎不是一个问题,该公司开发的映客龙湖璟翠中心楼盘就是含着总部经济的金钥匙呱呱坠地。

2014年开始,长沙市政府为打造移动互联网新高地,吸引互联网企业来长沙办公、建立湖南总部,先后出台了《长沙市人民政府关于加快推进移动互联网产业发展2014—2016年行动计划》《长沙市移动互联网产业发展专项资金管理办法》等政策意见。

2019年,长沙市《政府工作报告》明确提出,要大力推进湖南湘江新区洋湖总部经济区建设。该总部经济地区定位于吸引企业总部集群布局,形成总部集聚效应,通过“总部+创意设计、总部+生态旅游基地、总部+影视文化”等产业功能链条辐射带动相关产业基地发展。

映客互娱则是洋湖总部经济的招商对象。湖南本地媒体在报道映客互娱建设第二总部时介绍,“映客互娱是一家年轻且快速成长的移动互联网企业,曾上榜科技部2017年独角兽企业名单,是湘籍企业的优秀代表”。

映客互娱进军房地产始于2018年在长沙湘江新区洋湖板块拿了一块地。

当年9月,湖南湘江新区土地储备中心挂牌[2018]长沙066号地块。土地转让公告显示,该地块出让面积40014.45平方米,起始价4.9亿元,起始楼面价3500元/平方米。

2018年9月13日,映客互娱对外公告称,公司控股子公司湖南映客置业有限公司(下称“湖南映客置业”)以底价4.9亿元成功拿地。据映客互娱公告介绍,开发土地并兴建办公室及多种设备将有助于长沙成为移动互联网枢纽,并称其凭借业内领先地位及品牌知名度,加上本公司为湖南映客置业的主要股东,将吸引产业链上下游的其他移动互联网公司参与开发长沙。

对于映客互娱这一举动,房地产专家黄昇在接受采访时评论:“这是与华大基因、科大讯飞一样的操作手法。映客互娱想通过房地产开发来谋求利润。”

2018年10月,科大讯飞被曝在安徽宣城市的观塘培训基地,名义上是培训基地,实际上是对外经营。科大讯飞因此被指是在以高科技为名换取地方政府园区类用地,进行土地储备和地皮套现。

外界还质疑,映客互娱底价拿地有“定向出让”之嫌。

[2018]长沙066号地块挂牌出让设置的要求,被认为专门为映客互娱“定制”,比如竞买人须为某媒体2018年中国直播企业排行榜前20位、进入由科技部发布的《2017年中国独角兽企业发展报告》且连续3年盈利企业等。

《中国经济周刊》查询发现,同时入选某媒体2018年中国直播企业排行榜前20位、科技部《2017年中国独角兽企业发展报告》的企业只有映客互娱与斗鱼,其中斗鱼的工商信息显示,斗鱼经营范围并未涉及房地产,而映客互娱在拍地前一个月,“精准”变更经营范围,在工商登记中增加了“房地产开发经营”业务。

业内人士认为,这种“萝卜坑式”土地拍卖,将大多数竞拍者挡在门外,映客互娱得以低价拿地。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时曾分析,类似做法在不少城市都存在,即通过设定各类条件进行“内定”式的土地供应,但问题较多。如果是招商引资,不如采取定向出让的方式,拍卖反而容易产生有违公平交易的质疑。

映客互娱与龙湖地产“合谋”已久?

早在拿地之前,映客互娱就与龙湖地产产生了联系。

映客互娱公告显示,2018年6月,映客互娱注册成立了湖南映创网络科技有限公司。8月31日,重庆龙湖地产发展有限公司全资子公司长沙龙湖房地产开发有限公司(下称“长沙龙湖”),认购湖南映创网络科技有限公司(映客互娱控股子公司)的新发行股本,后者更名为湖南映客置业。

上述认购及更名完成后,映客互娱母公司北京蜜莱坞网络科技有限公司(下称“北京蜜莱坞”)与长沙龙湖分别持有湖南映客置业的51%和49%股权。

2018年9月12日,湖南映客置业以底价4.9018亿元拍得[2018]长沙市066号土地。拿地仅40余天后,映客互娱就公告称,拟将湖南映客置业的控股权转让给长沙龙湖。

根据映客互娱2018年10月24日发布的公告,截至2018年11月底,北京蜜莱坞及长沙龙湖所持湖南映客置业的股权将分别自51%及49%调整至40%及60%,公司向长沙龙湖转让湖南映客置业的11%股权,长沙龙湖将向公司支付人民币550万元。湖南映客置业股权调整完成后,长沙龙湖将获得湖南映客置业的控制权,公司不再将后者并入综合财务报表。

“这种转让容易引发质疑。通过股权转让的方式变相转让土地其实是有很多问题的。在控股股东层面,是否允许土地交易后进行股权转让,也是土地交易中存在的一个漏洞。”严跃进当时接受采访时说。

或迫于舆论压力,此后,湖南映客置业的股权结构并未做出调整。2019年8月4日,《中国经济周刊》通过企查查发现,北京蜜莱坞及长沙龙湖所持湖南映客置业的股权依然分别是51%和49%。

价差居同类地块首位

据长沙市自然资源和规划局官网信息,映客互娱所拍的地块在长沙市岳麓区2018年9月13日前后出让的数个地块中,3500元/平方米的楼面价是土地价格最低的一块地,限定住宅最高销售价格9998元/平方米,是楼面价和住宅最高限价差距最大的地块。

与[2018]长沙市066号地块同时挂牌的6块地中,湖南映客置业所拍地块的价差(限定最高售价与楼面价之差)高达6498元/平方米,其他5宗土地的价差分别为5278元/平方米、5000元/平方米、6000元/平方米、5000元/平方米、4583元/平方米。

以其中的[2018]长沙市070号地块为例,该地块与映客互娱拍到的[2018]长沙市066号地块紧邻,也是2018年9月被湖南湘江新区土地储备中心一同挂出拍售,070号地块以总价120480万元成功被拍出,该地块成交楼面价为6500元/平方米,价格约是映客互娱所拿地块楼面价的1.85倍。

据映客互娱公告,该公司与长沙龙湖计划在上述宗地建设5栋住宅楼及2栋商业楼。7栋楼宇总建筑面积约为14万平方米,其中约28000平方米将留作映客互娱直播自用,其中包括办公室、雇员住房及演示直播间。余下约112000平方米的建筑面积将公开出售。

映客互娱公告称,“作为持有湖南映客置业40%权益的股东,公司将收取土地所产生的40%的利润。公司预计收购将会增加本公司资产,而出售总建筑面积约11.2万平方米的住房及商业单位将会增加公司未来收入。”

《中国经济周刊》记者近日走访发现,映客龙湖璟翠中心开盘售价高于12000元/㎡,高于当时限定的最高销售价格9998元/㎡。售楼部人员称,这是包含精装修的价格。

编辑|陈栋栋

编审|张   伟