经济网

深圳,2794人抢192套千万豪宅!

《中国经济周刊》记者 罗赟 │ 深圳报道

深业中城( 受访者供图)

深业中城( 受访者供图)

起步价高达千万元一套的深圳豪宅深业中城10月30日开盘,192套房源的认筹人数就达2794人,在传统旺季“金九银十”即将收官的当下,深圳楼市的“压轴戏”开场了?

早在9月24日,深业中城就宣布,预计将本项目住宅投入市场销售。两年前,该项目420套住宅全部转为长租公寓,让很多人惋惜不已,而如今猝不及防的官宣“转租为售”,更是引发市场不小波澜。

10月21日,深业中城发布销售方案,推售2栋共192套住宅,认筹金500万元;10月27日凌晨公布的认筹名单长达2794人,也即认筹金这一块已达139.7亿元,相当于一个百强房企的销售体量。

192套房源2794人认筹,中签率不到7%

深业中城自10月21日宣布出售192套住宅以来,市场反响热烈,该项目10月22-26日认筹,28日摇号,30日选房,是继去年招商海上世界双玺花园(下称“招商双玺”)后,又一个认筹金达到500万的项目。

27日凌晨,深业中城官方微信公众号发布《深圳中城(一期)住宅诚意登记人名册》,最后一行为2794名,这意味着,有2794人交了诚意金,中签率仅为6.87%,相当于15个人抢一套房,而2018年招商双玺项目共推出167套房源,有效认筹才666个。

为什么这个项目能有如此吸引力?

公开信息显示,深业中城推出的2号楼、3号楼两栋住宅,包含建筑面积133㎡、175㎡、192㎡、205㎡、233㎡五种户型及4套建筑面积约309-395㎡的顶层复式,共计192套可售房源,明年年底毛坯交付,项目均价13.5万元/每平方米,单价10.82-19.66万元/每平方米,普通户型总价1509-3315万元,复式总价5670-7787万元,起步价就达到1500万元,名副其实的豪宅项目。

地产研究机构乐有家片区分析专家杨宣认为,深业中城项目认筹人数大大高于推售套数的主要原因有两个:第一,这是入住香蜜湖板块难得的机会,另一个就是该项目预售均价低于周边二手豪宅楼盘,性价比高。

深业中城是深业集团有限公司(下称“深业集团”)在城市中心区打造的城市公园综合体,位于深圳市福田区香蜜湖豪宅板块,红荔路南面农园路东面,北侧即为42.4万平方米的香蜜公园,该公园也是其最大的景观卖点,而楼盘距离4条地铁线交汇的地铁车公庙站不到800米,交通优势较为明显。

杨宣提到,香蜜湖板块近十年来几乎没有住宅项目入市,未来只能依靠旧改增加新盘供应,像福田区龙溪花园改造项目等,因此,深业中城此次推售住宅项目是入住香蜜湖板块非常难得的机会。由于限价因素,深业中城项目的均价在13.5万/平方米,水榭花都、香域中央花园、香蜜湖一号、中旅国际公馆、熙园等同片区豪宅项目均价都在16万/平方米以上,作为一手楼盘的深业中城自然能吸引到众多买主的关注。

此外,深业中城项目地处名校学区内,教育资源良好,这也是众多购房者所看中的。

豪装公寓为何突然转租为售

两年前,这个豪宅曾让一批深圳买主很伤心。

深业中城最早传出的开盘时间是2017年上半年,但迟迟未入市,并且不断传出“喝茶费”“内部认购已卖完”等消息。2017年底,深业集团宣布进军长租公寓市场,并将深业中城420套豪华装修的大户型住宅全部转为长租公寓,预计于2020年投入运营,当时深业集团副总裁董方声称,如果想买,也许20、30年以后还有可能。

本以为购买无望,谁知9月24日,猝不及防的官宣“转租为售”,一下来了个大转折。

10月21日,深业中城发布销售方案称,我司作为深圳的市场化国有企业,根据市场变化和集团战略升级,灵活并及时调整经营计划,预计将本项目住宅投入市场销售。

一家总部在深圳的龙头房企高管曾向媒体透露,据他了解,“深业最初想拿14万元/平方米的预售价,拿不下来。”

深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄分析称,此时“转租为售”应该是为了加快集团完成今年的经营任务,下半年开始,很多房企都会加快售楼进度以完成年度目标。公开资料显示,深业中城项目归属于深业集团旗下上市公司深圳控股有限公司(下称“深圳控股”),据深圳控股中期报告显示,2019年上半年,实现合同销售额约64.36亿元,完成全年180亿元销售目标的35.8%。这意味着,要在下半年销售额增加到116亿元才能完成年度目标,加之,7、8月合同销售额持续下跌,下半年完成年度目标任务的压力似乎增加不少。

在限价仍未放松时选择突然入市,深业集团方面此前的回应也提到,主要是应市场变化及企业经营的需要。杨宣分析,深业集团是深圳市国资委直管的大型综合性企业集团,2017年进军长租公寓,是为了积极响应国家租赁政策,而此时“转租为售”应该也是考虑到新房供应市场需求,当然,开发商选择在这个时点开售,也和买主们此时的购房预算较为充足有关。

深圳楼市将上演压轴戏

今年的深圳楼市可谓一波三折。

去年下半年开始,深圳信贷条件放宽、银行贷款利率下行,加上今年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地,市场预期向上,成交量逐步回升,但是,二季度随着政策面开始收紧,信贷管控加强,市场回归理性,成交逐步下滑,因此,整个上半年深圳楼市呈现先升后降走势。

7、8月的深圳楼市持续疲软,推盘量走低,访客指数骤跌。据深圳中原研究中心数据显示,7月底至8月初连续两周无一新项目入市,访客指数跌至3月以来的谷底,深圳楼市可谓一片沉寂。

7月新房成交疲软的态势一直延续到8月中旬,其中,一手豪宅项目在经历了6、7月的低供应量时期后,8月中下旬终于打破前两个月无项目获取预售的情况,福田区的天健天骄南苑项目获取预售并开盘入市。据杨宣介绍,该项目地理位置较好,成交热度较高。不过,受前几个月供应收紧影响,一手豪宅成交量依然下滑。

进入传统旺季,深圳楼市在9月的第三周来了一波小小的上扬,不过,整月新房住宅成交量依旧没能扭转下跌趋势。而深圳一手豪宅市场则有了明显的变化。据深圳中原研究中心数据显示,9月有两个豪宅项目获取预售并入市,供应面积达到8.92万平方米,一手豪宅共成交288套,环比增加9成。10月以来,豪宅推盘量持续增加,热门项目深业中城自9月底宣布“转租为售”,10月推出的192套住宅,认筹人数达到2794人,同时,其他豪宅楼盘也进入开盘准备阶段,如龙华金茂府已开启验资300万(注:买房者需向开发商出示资金证明)看房模式,福田CBD豪宅项目天元花园也已于9月初开放展示空间,今年内或将推出新品。

杨宣提到,一手房的成交主要是看房源质量,很多豪宅项目近期集中开盘,新房住宅成交量一定有所上扬,因为之前观望的客户会同时看几个项目,大大缩短了成交周期。玉家雄则认为,随着10月底豪宅供应量的增加,后期新房住宅成交或将有所上升,但是豪宅项目虽均价高,套数却有限,对深圳新房市场成交量的影响不会太明显。

编辑 | 陈栋栋

编审 | 张   伟